Politique Nationale de l'Habitat (suite)

I - DIAGNOSTIC DU SECTEUR DE L'HABITAT 

1- secteur à enjeux multiples 

a - Pression démographique et exode rural 

Selon les données du FNUAP, la population malgache totale est estimée en 2005 à 18,6 millions dont 27% soit 5 millions d'habitants en milieu urbain dont le taux de croissance est estimé à 3,6% par an. 

A ce rythme la population urbaine dépassera, à l'horizon de 2025, le seuil de 20 millions d'habitants et représentera 45% de la population totale qui atteindra 43,5 millions sur la base d'un taux de croissance démographique de l'ordre de 2,7%par an. 

La répartition spatiale de la population révèle le poids démographique des provinces de Fianarantsoa et d’Antananarivo qui comptent au total près de la moitié de la population totale du pays. Tandis qu’Antsiranana constitue la province autonome la moins peuplée ne regroupant 8,6% de l’effectif total. 

Ces chiffres indiquent une pression démographique soutenue et un exode rural durable qui se traduisent par une croissance urbaine élevée avec ses effets sur l'emploi, le logement et l'accès aux équipements et aux services de base. 

Les jeunes de moins de 20 ans qui représentent plus de 50% vont peser à l'avenir sur les besoins en logements. 

Face à la croissance rapide de l'urbanisation, le principal défi à relever est de faire face à l'accroissement de la demande sociale qui s'ajoute au déficit déjà existant qui se traduit par l'entassement et l'insalubrité. 

b- Contribution à la croissance économique 

Le secteur de l'habitat  comporte une dimension économique et sociale incontestable. L'accès au logement contribue à la stabilité  et au renforcement de la cohésion sociale. 

Le secteur de l'habitat constitue également un enjeu économique important. Il contribue à la croissance économique et à la création de l'emploi. 

La place du secteur est également importante dans le développement des activités et peut constituer un véritable gisement pour l'emploi en milieu urbain. 

Le secteur est très sensible à la conjoncture économique. Dans ce sens, le secteur peut être considéré comme fruit de la croissance mais aussi comme facteur de la relance économique. 

2- Des insuffisances et des blocages 

Le secteur de l'habitat est confronté à de multiples difficultés qui relèvent de plusieurs facteurs : 

a- Déficit chronique en logements 

La taille et le type de ménages constituent deux indicateurs importants pour l'évaluation des besoins en logements : 
La taille des ménages à Madagascar reste élevée et a même enregistré une croissance  de 4,9 à 5,1 personnes par ménage entre 1993 et 2001 avec cependant des variations selon les provinces. Antsiranana est la province où la taille des ménages est la plus faible (4,8), Fianarantsoa, celle où la taille moyenne est la plus élevée (5,5). Ce constat tient à la fécondité qui n'a pas diminué et à la cohabitation dans des ménages élargis sous la pression des contraintes économiques. 

Près de 25% des ménages malgaches sont des ménages élargis, tandis que plus de 62% d’entre eux sont constitués de familles nucléaires, c’est-à-dire composés uniquement des parents et leurs descendants directs. Les ménages unipersonnels et les couples représentent respectivement 5% et 6% de l’ensemble des ménages. 

Au rythme actuel de la croissance urbaine, la demande totale en logements correspond aux nouveaux besoins liés à la formation de nouveaux ménages estimée à 130 000 unités (sur la base d'une moyenne de 5 personnes par ménage), à la résorption du déficit existant qui n'est pas évalué, faute de données fiables et à la résorption de l'habitat insalubre notamment celui situés sur des zones à risque. 

Ces besoins se repartissent d'une manière inégale selon le poids démographique et les rythmes de croissance des centres urbains des différentes provinces. La capitale Tananarive à elle seule représente une part importante des besoins en logements. 

b- Une production limitée et très peu adaptée aux besoins 

Face à l'importance de la demande, l’offre réglementaire en logements apparaît très faible 

La part du secteur public dans cette offre est insignifiante. En effet, seule la SEIMad ou ses sociétés mères, la SEURMad (Société d’Equipement Urbain et Rural de Madagascar) et la SIM (Société Immobilière de Madagascar), ont contribué à l’offre publique. 

Vers les années 1990, les fonds propres à la SEIMad ont permis la production d’une centaine de logements par an destinés  plutôt à la classe moyenne aisée, mis en  location grâce au financement de l’AFD, puis en  vente à leurs occupants, avec des facilités de règlement. 

L’offre privée réglementaire très faible  par  le passé, a disparu avant les années 1980. Elle est réapparue progressivement depuis, mais son importance est tout à fait relative et ne dépasse pas la centaine d’unités de logements par an, réalisés par des sociétés commerciales et des ONG. 

A Antananarivo, l'offre en logements n’a pas dépassé le millier d'unités depuis les années 1980.

c- Développement de l'insalubrité et des formes d'habitat sous équipés 

L'inadéquation quantitative et qualitative de l'offre en logements par rapport à la demande est largement régulée par l'habitat produit en dehors du cadre réglementaire dans des composantes aussi différentes que sont les constructions de standing non autorisées mais surtout de vastes secteurs d'habitat non équipé et souvent insalubre. 

Compte tenu de l’absence totale de promotion publique, dans un contexte foncier contraignant (difficultés de mobiliser des terrains pour les logements et rareté de terrains équipés prêts à recevoir des logements) la résorption du déficit en logement dans les  grandes villes est en grande partie absorbée par la sur densification, la surélévation et la cohabitation. 

Ainsi, plus des trois quarts de la population urbaine de Madagascar vivent dans des conditions extrêmement difficiles : la surface moyenne des logements n’excèdent pas 25m2 et plus de 80% de la population vivent dans deux pièces dont la surface totale n’excède pas 20 m². 

La Capitale Antananarivo concentre et reflète l'ampleur et la complexité de la question de l'habitat du fait du poids et de la pression démographique et de la relative croissance économique de l’agglomération comparée aux autres centres urbains du pays. 

La pénurie en logements touche les ménages pauvres mais elle est également ressentie par toutes les catégories de revenus. 

La majorité des ménages urbains vivent dans des conditions d’habitat assez loin de leurs conditions économiques : pour les classes moyennes et aisées, l’offre qui leur est destinée est qualitativement médiocre par rapport à leur demande et leur capacité financière, Quant aux classes pauvres et vulnérables, l’offre qui leur est proposée est financièrement inaccessible. 

Dans ce contexte de pénurie, la location joue un rôle important. 32% des ménages sont locataires dans la capitale et 25% dans les autres centres urbains). De fortes pressions pèsent sur le secteur locatif du fait de l’absence de constructions neuves adaptées à la demande et  du sous- équipement généralisé du logement (taux de branchement à l’eau et à l’électricité très faibles) entraînant par ailleurs de graves problèmes d’hygiène et de promiscuité et de pressions des loyers qui caractérisent l’habitat insalubre. 

Le taux d’effort moyen des locataires (loyers/revenus) est de l'ordre de 20% et baisse selon le niveau de cohabitation et de fractionnements du logement. 

d- Insuffisance des ressources publiques mobilisées dans le secteur 

La question du logement est étroitement liée aux conditions socio économiques du pays de la capacité du système économique à dégager des ressources suffisantes publiques et privées, pour faire face à la demande. 

Les ressources publiques ont un rôle important dans l'encadrement, la régulation du secteur notamment par la mise en place  de mécanismes de financement qui mobilisent à la fois l’épargne publique et l’épargne privée qui doivent constituer les ressources à long terme destinées au secteur. 

Or le niveau global de la richesse nationale et son incapacité à mobiliser ces épargnes rendent très difficiles l’initiation d’une Politique de l’Habitat réaliste c’est-à-dire capable de satisfaire la majorité de la demande en logements. 

Les finances publiques sous l’encadrement du FMI ne peuvent affecter librement des ressources au profit des investissements publics et encore moins pour l'habitat. 

Les finances des collectivités territoriales décentralisées sont incapables de dégager une marge d’autofinancement. La mauvaise performance de la fiscalité communale ne peut permettre aux municipalités d’assurer des investissements en infrastructures et en logements. 

e- Faible solvabilité des ménages 

Les coûts de production du logement ne cessent d’augmenter à un rythme beaucoup plus élevé comparé au rythme d'évolution des revenus des ménages. Le coût moyen du logement sur le revenu moyen annuel est de l'ordre de 15, soit un taux particulièrement élevé par rapport à d'autre pays. 

Par ailleurs l'incidence de la pauvreté en milieu urbain qui est de 52%, constitue un obstacle majeur à la solvabilité des ménages pour assurer l'accès logement et pour certains aux besoins sociaux y compris alimentaires. 

Il faut rappeler que le secteur informel reste le premier pourvoyeur d’emploi et représente en milieu urbain, 50% des emplois exercés. En moyenne près d'un quart des ménages tirent l’ensemble ou une partie de leurs revenus d’une unité de production informelle. 

Le poids du secteur informel est variable selon les provinces[1]. Mahajanga et Toliara sont caractérisés par des taux d’informalité très élevés dépassant plus de 85% des emplois. A l’opposé, on trouve Antananarivo et Fianarantsoa où le poids des emplois formels (publics et privés formels) dépasse les 35%. Dans les autres faritany, il est toujours inférieur à 22%. 

Le secteur informel se caractérise par une précarité généralisée des conditions d'activité. Plus de 95% des unités de production informelle (UPI) ne possèdent ni de véritable local ni de terrains aménagés pour l'exercice de leurs activités. Cette précarité touche au même degré toutes les branches d'activités aussi bien en milieu urbain qu'en milieu rural. Il est essentiellement constitué de micro-unités, dont la taille moyenne est de 1,6 emplois par unité et où l'auto-emploi est la règle dans plus de six établissements sur dix. La relation salariale y est très minoritaire. 

Dans ce contexte, le système de promotion publique du logement, compte tenu de ses coûts élevés de production et des modalités de financement, est inadapté à la réalité économique et sociale du pays et ne peut contribuer à résoudre d'une manière significative le problème du logement pour le plus grand nombre.   

3- Les problèmes majeurs du secteur   

a- Contexte foncier complexe 

Le contexte foncier présente des facteurs de blocages pour l'aménagement foncier liés au manque de disponibilités foncières dans l’ensemble des villes, à l'existence de statuts fonciers non explicites, à l'émiettement de la propriété, aux difficultés de mobilisation de terrains, à l'ampleur des contentieux fonciers non résolus et à la lourdeur des procédures d'immatriculation et d'apurement des situations foncières. 

Les disponibilités foncières pour réaliser les extensions des villes relèvent du contrôle des services techniques centraux et échappaient pratiquement à la maîtrise des autorités communales. 

Une très faible partie des terrains urbains est détenue en pleine propriété. Le marché foncier privé est pratiquement inexistant. L’Etat et les collectivités territoriales décentralisées ne se dessaisissent pas de leur  patrimoine relativement rare.

 Le droit moderne a découlé de la pratique ancestrale de l’appropriation de la terre, et l’Etat, propriétaire du sol, peut céder un terrain à un acquéreur sous forme de concession provisoire, puis définitive, après constat de sa mise en valeur, souvent sujette à interprétation.

[1] In RNDH 2003 page 64 

L'enregistrement des transactions n'étant pas obligatoire, il est très difficile  de connaître avec certitude le propriétaire véritable d’un terrain et ses droits réels. 

La pratique de l’indivision, l’émiettement du parcellaire et la complication des procédures domaniales, mais aussi les coutumes sociales, constituent autant d'handicaps pour l'aménagement foncier. 

Devant les difficultés à apurer la situation foncière des occupations illicites,  les pouvoirs publics adoptent souvent une attitude conciliante, voire laxiste  envers les occupants, faute de mesures alternatives à proposer  pour régulariser leur statut d'occupation. 

Dans ce contexte, les opérations d'aménagement foncier butent sur l'obstacle foncier pour les opérateurs publics et pour les privés. 

Pour les opérateurs publics, les négociations préalables au lancement de programmes d’aménagement urbain sont particulièrement difficiles faute de souplesse dans la mobilisation et dans l'affectation des ressources financières destinées aux acquisitions foncières. Ces opérateurs se trouvent également confrontés à la difficulté de recourir à l’expropriation pour utilité publique que la Puissance publique .refuse de leur déléguer. 

Certains opérateurs privés se sont engagés depuis longtemps dans la constitution de propriétés foncières importantes tant à Antananarivo que dans les autres grandes villes du pays, en procédant à l’acquisition à l’amiable de petites parcelles remembrées et qui sont à l’origine des grandes propriétés industrielles localisées notamment à la périphérie d'Antananarivo. 

Ces expériences d'acquisition à l'amiable de petites parcelles et leur remembrement n'ont cependant, pas d’équivalent dans le secteur de l'aménagement foncier destiné au logement. 

Des plateformes destinées pour les industries ou les dépôts ont été, ici et là, utilisées pour édifier des logements, mais la production privée reste très  faible par rapport au rythme  d'extension urbaine qui se fait essentiellement par densification et occupation de petites parcelles élémentaires, sans aménagement préalable. 

Dans ce contexte foncier contraignant, certains promoteurs, opèrent en dehors de tout cadre légal, dégageant des marges bénéficiaires substantielles, mais au détriment de la qualité, des coûts et du respect d’un minimum de règles d’urbanisme. 

Les espaces qui se construisent, sans aménagement préalable constituent des tissus urbains de qualité médiocre, souvent sans voirie de desserte. L'installation des réseaux d’eau et d’électricité y est difficile, limitant l’amélioration des conditions de vie dans ces quartiers et l’investissement dans l’économie de la Ville. 

Dans ces zones d’extension spontanée, les conditions de vie, de sécurité et d’hygiène sont mauvaises et sont aggravées par la densification entraînant des risques sanitaires néfastes pour l’ensemble de l’agglomération. 

La régularisation de ces secteurs et leur équipement à posteriori coûtera beaucoup plus cher que l'aménagement préalable de nouvelles extensions sans compter que le processus de mise en oeuvre des projets de restructuration  reste difficile et long et réclame l'adhésion des habitants.

 b- Urbanisme réglementaire contraignant 

Madagascar dispose de documents de planification urbaine qui couvrent plusieurs villes du pays mais  le développement des villes semble moins refléter une stratégie de planification respectée que des occupations désordonnées et souvent non réglementaires. 

En l'absence de moyens de mise en œuvre,et de moyens de contrôle et de prévention, les documents d’urbanisme perdent leur caractère opérationnel. 

Par ailleurs, la lourdeur de certaines procédures administratives (demande de terrains, mutation, permis de construire) ne laisse souvent pas d’autre alternative que le recours au secteur non réglementaire pour la construction.. 

L’urbanisme réglementaire est rarement une réalité y compris dans la capitale, faute de ressources et d'encadrement nécessaire pour accompagner les transformations de la ville Les équipes techniques municipales sont débordées et rencontrent des difficultés pour faire face à des situations spécifiques. 

Face aux contraintes de développement, l'extension urbaine des principales villes ne suit pas  la croissance de la population. Dans certains cas, la surface urbanisée par habitant a même accusé un recul et la faiblesse de programmes urbains menés  ces dernières décennies a entraîné la multiplication des quartiers spontanés et des installations illégales relevées dans toutes les villes du pays où des ménages s’entassent dans des logements précaires, de  tailles réduites et sans équipements .

La JIRAMA a tenté d'anticiper en étendant les réseaux d'eau et d'électricité dans ces quartiers, mais ses difficultés financières l'ont conduit à arrêter ses programmes d’investissement. Depuis, les pouvoirs publics, faute de ressources, n’interviennent plus dans l’équipement minimum de ces quartiers. L’amélioration des conditions de vie des habitants  et de  l’investissement économique, s’en trouvent freinés. 

c- Financement limité 

Le financement du secteur de l'habitat est soumis aux contraintes macro-économiques du pays caractérisés des taux d'intérêt et d'inflation très élevés, par la rareté des ressources publiques destinées au secteur et la faiblesse et l'étroitesse du marché financier. 

Les performances macroéconomiques des années 1998-2001, n’ont amélioré le revenu moyen des malgaches (exprimé en terme de PIB réel /tête en FMG) que de 1,8% par an seulement, en raison d’une part, d’un taux d’inflation annuel dépassant les 7 % et d’autre part, de l’exclusion des populations rurales du processus de croissance.

[1] La crise post-électorale en 2002 a marqué un coup d’arrêt à la dynamique de croissance retrouvée depuis 1997. Le pays a connu pour cette année, un taux de croissance de -12,7% résultant d’une baisse de 27,6% des activités du secteur secondaire, et de 15,3% de celles du secteur tertiaire Le secteur primaire est le moins touché par la crise, avec une baisse de 2,2%. 

Dans ce contexte, l'absence de mobilisation de l'épargne au profit du financement du logement, et la très faible solvabilité des ménages limitent les possibilités d'accès au financement du logement y compris pour les classes moyennes. 

Depuis l’arrêt du financement public mobilisé à travers les crédits octroyés par l’OHE (Office des Habitations Economiques) aux  fonctionnaires et autres cadres de l’Etat de la Première République pour faciliter l'accès au logement, et du financement de la CCCE (Caisse Centrale de Coopération Economique, remplacée par l’AFD) qui a permis à la SEIMad de construire plus de 7.000 logements destinés essentiellement à la location, il n’existe plus aucun financement public ni extérieur destiné au secteur de l'habitat.

 Plusieurs initiatives ont cependant été conduites dans le secteur urbain grâce à l’intervention de partenaires dont les plus significatifs sont : 

· la CCCE, pour le financement des opérations SEIMad,

 · le FED, pour le financement des parcelles assainies d’Antananarivo, de Mahajanga et de Toamasina restées cependant au stade des études, 

· le FAC, pour le financement du Projet urbain dans les Faritany, 

· le PNUD, pour le financement de la révision du Plan d’Urbanisme Directeur d’Antananarivo,

 ·  la Banque Mondiale pour le financement du Projet de Développement urbain d’Antananarivo et de Toamasina et récemment les PUDi des grandes villes. 

En dehors de ces contributions qui ne portent d'ailleurs pas toutes sur le financement du logement, ni l’Etat et encore moins les collectivités territoriales décentralisées n’ont pu dégager suffisamment de ressources pour le développement urbain. 

Les faibles moyens dégagés des fonds publics et des aides extérieures sont consacrés aux secteurs prioritaires comme la santé, l’éducation, la sécurité et les infrastructures. 

Le financement du logement repose entièrement sur le secteur privé dont les ressources proviennent essentiellement de l’épargne intérieure (des particuliers, des entreprises et des institutionnels) et du secteur bancaire.

 Par ailleurs, les conditions rédhibitoires pour l'accès  au crédit à la construction conjugué à une fiscalité excessive et non incitative rebute les opérateurs privés à investir dans le secteur de la promotion immobilière et limitent notablement leurs marges de manœuvre. 

La mobilisation de l'épargne destinée au  logement peut  contribuer à relancer  le secteur de la construction de logements mais l’absence d’une politique réaliste et cohérente n’a pas soutenu cette approche. 

L'expérience de la  Mutuelle Inter-Epargnants pour le Logement (M.I.E.L.), fondée en 1988, sur le principe de la garantie mutuelle pour  faciliter le crédit immobilier des ses membre, n'a pas produit les résultat escomptés. Des  contraintes diverses relevant du système d’une part et la carence de terrains à bâtir d’autre part ont réduit son impact.

 - le manque de prime à l’épargne en fait un mécanisme peu incitatif en l’absence de « bons frères » (épargnants seulement intéressés par la valeur du placement, ne réclament pas le droit au prêt, et dont les dépôts sont prêtés aux autres), 

- l’impossibilité de trouver les hypothétiques ressources extérieures aux conditions de taux et de durée espérées ne permet pas d’équilibrer le système financier d’épargne, de prêts et de remboursements,

 - l’encadrement du projet par un système étatique préétabli, constitue sans doute un frein supplémentaire pour un système qui devait être « mutualiste » et dont l’initiative, de caractère privé, devrait en fait venir de la base. 

Par ailleurs, les différents produits financiers du secteur bancaire ne s’intéressent pas au financement ni de l'aménagement foncier ni celui de la promotion immobilière. Les banques préfèrent accorder des crédits pour des projets de construction à usage commercial ou industriel jugés plus rentables et moins risqués que des projets résidentiels. 

Les prêts sont destinés essentiellement aux particuliers dans des conditions de type commercial, essentiellement  à moyen terme et à des taux d'intérêt élevé. 

Le recours au crédit bancaire, par le nombre limité de prêts  octroyés et les exigences bancaires pour y accéder en font un moyen de financement inadapté, qui ne peut constituer une base pour la résolution de la crise du logement. 

L'aide au logement, faute de ressources publique, est également inexistante sinon, d'une manière très limitée à travers les opérations publiques de la SEIMad ou du OHE.

_{[1] RNDH 2003 page 127} MISY SARY INDRAY

d- Faiblesse du cadre institutionnel et opérationnel 

On relève l'absence de visibilité politique du secteur de l'habitat aujourd'hui rattaché à la Direction de l'Aménagement du territoire, qui avec un effectif limité, fait face à des tâches diverses dans les domaines de l'urbanismes, de l'habitat et de l'aménagement du territoire. 

La Direction de l’Aménagement du Territoire qui aurait dû hériter des attributions de l’ancienne Direction de l’Architecture, de l’Urbanisme et de l’Habitat, devra s’orienter de plus en plus vers la conception et le suivi des programmes d'intervention dans les secteurs d'urbanisme et de l'habitat, ce qui suppose une redéfinition des missions actuelles tout en renforçant son encadrement notamment dans l’urbanisme réglementaire. 

Le secteur de l'aménagement foncier ne dispose pas d'opérateur public capable de conduire des opérations d'aménagement d'envergure pour le compte de l'Etat ou des collectivités locales.

 Seule la SEIMad est susceptible de remplir la chaîne complète des tâches de l’urbanisme opérationnel, depuis la conception d’une opération jusqu’à la gestion du patrimoine immobilier. Mais les conditions de production de logements sociaux dans lesquelles, elle avait opéré grâce à l'appui financier de la CCCE ne sont plus aujourd'hui reproductibles. 

Le recentrage que la SEIMad est appelé à connaître, devra différencier entre la mission d’aménagement urbain et celle de promoteur de logements. 

La réalisation des programmes d’habitat, conduits principalement après les destructions occasionnées par des cataclysmes naturels, a toujours rencontré divers problèmes non seulement d’ordre politique mais également technique, financier et social faute de maîtrise d'ouvrage efficace. 

L'absence de maîtrise d'ouvrage adaptée et performante dans le domaine de l'habitat y compris dans le secteur privé, constitue un handicape pour la mise en œuvre d'une politique nationale de l'habitat. 

Même les opérateurs privés peu nombreux et non organisés n'ont pas, sauf exception, développé des compétences  reconnues dans le domaine. 

L’absence de dispositions législatives assurant la complémentarité entre le secteur public, disposant du droit d’exproprier et de ressources budgétaires ou d’aides extérieures, et le secteur privé, ayant des compétences et une efficacité dans la gestion dictée par la recherche du profit, limite également les possibilités de réaliser des aménagements fonciers adaptés et de mobiliser ainsi la production foncière privée au service d’un développement urbain cohérent. 

En matière de gestion urbaine, les collectivités locales sont également handicapées par l'insuffisance de l'encadrement et  le manque de ressources financières. 

La gestion et l’administration techniques des agglomérations ne se font pas, faute de moyens financiers et humains, au  rythme des exigences  de développement des villes. 

Alors que le processus d'urbanisation s'accélère, les moyens et les compétences font défaut pour suivre l’évolution des transformations : 

- insuffisance des moyens humains, en quantité et en qualité ; 

- faiblesse des moyens matériels et financiers même pour couvrir les besoins en fonctionnement.

En conclusion 

Globalement, le secteur de l'habitat se trouve confronté à des difficultés multiples, dans un contexte de forte croissance, urbaine, d'accroissement des besoins, et de raréfaction des ressources. L'absence de maîtrise de l'urbanisation résultant d'un contexte foncier contraignant et d'une gestion défaillante des services urbains, conduit au développement de vastes secteurs d'habitat sous équipés, parfois insalubres et au développement de l’insécurité urbaine. 

Ces difficultés, d'origine diverses  se rapportent notamment : 

· Au flou dans la définition des besoins, des priorités et des moyens réels par rapport aux potentialités et aux opportunités, 

· A l’insécurité des investissements urbains due aux actes administratifs,

 · A la multiplicité, complexité et lourdeur des procédures sectorielles, 

· A la profusion de textes et à la lourdeur des procédures d'élaboration et d’approbation des documents d’urbanisme, 

· A l’insuffisance des moyens des collectivités territoriales décentralisées pour la mise en œuvre des Plans d’Urbanisme, 

· A la non maîtrise de l'urbanisation et de la gestion urbaine,

 · A un contexte foncier  complexe qui ne permet pas aux aménageurs, de conduire les opérations  dans de bonnes conditions, 

· A l'absence de concertation entre les acteurs urbains depuis la disparition il y' a une  dizaines d’années des institutions consultatives tel le Comité National de l’Urbanisme et de l’Habitat, ou exécutives des opérations d’aménagement, 

·  A l'absence de mise en œuvre des outils (réglementaires ou opérationnels) recommandés par le Code de l’Urbanisme et de l’Habitat, 

· Aux comportements des citoyens peu enclins à respecter la réglementation de l'urbanisme et de la construction, 

· A l'absence de dispositif réglementaire pour normaliser et régulariser les occupations non réglementaires.

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